1.– Con la reforma de la LAU ¿Cuáles son las principales novedades que debo tener en cuenta a la hora de redactar un contrato de alquiler de vivienda?
Lo relevante es que se introducen medidas que pretenden flexibilizar la relación arrendaticia. Así, el arrendador ya no está sujeto al plazo de 5 años durante el cual la continuidad del contrato quedaba reservada a la voluntad del arrendatario, reduciéndose este plazo a 3 años. Pasados estos 3 años, la prórroga si no se ha resuelto el contrato es de 1 año y no de 3, como era antes de la reforma. Además, es muy importante señalar que, una vez hayan transcurrido 6 meses de vigencia del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato con una mínima indemnización (una mensualidad por año de contrato, o su parte proporcional); y que el arrendador podrá recuperar la casa si la necesita para sí o sus familiares más directos aunque no se haya previsto en el contrato. Otras de las novedades es la posibilidad de renunciar a los derechos de adquisición preferente aunque el contrato tenga una duración inferior a 5 años. También es relevante el régimen de extinción del contrato en caso de que la vivienda arrendada se venda, y la posibilidad de inscribir el contrato en el registro de la propiedad.
2.- ¿Qué gastos me puedo deducir como arrendador de vivienda?
En general, la normativa fiscal dice que son gastos deducibles del rendimiento íntegro del capital inmobiliario en el IRPF del arrendador:
a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos (entre ellos, intereses y demás gastos de financiación, gastos de conservación y reparación, tributos y recargos no estatales, tasas y recargos estatales, saldos de dudoso cobro, etc.)
b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
3.– En agosto de 2012 firmé un contrato de alquiler de un piso de una promotora y hace un par de meses esta compañía vendió la vivienda a un particular. ¿Me afectará a mí en algo como inquilino este traspaso del inmueble? Gracias.
Dado que su contrato de arrendamiento es anterior a la última modificación operada en la LAU, se rige por la anterior normativa. Su condición de arrendatario deberá ser respetada por el nuevo propietario, quien se subroga en la posición del anterior arrendador, permaneciendo vigentes todas las condiciones pactadas en su contrato de arrendamiento. Esta cuestión, sin embargo, varía a partir de la última modificación legislativa, de modo que ahora sólo se respetan los arrendamientos que se hallen debidamente inscritos en el registro de la propiedad al tiempo de la compraventa de la vivienda arrendada.
4.– ¿Cuáles son los plazos para impugnar acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios?
La acción de impugnación de acuerdos comunitarios caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Los plazos cuentan a partir del día de la Junta salvo que se trate de propietarios ausentes, cuyos plazos comienzan a contar desde la notificación del Acta.
5.– Buenos días, estamos pagando una hipoteca grande de la casa por vivienda habitual, y tengo dos casas mas que no he conseguido vender para pagar la ultima que me compre, y me planteo alquilar las dos casas en las que no vivo para ayudarme con la hipoteca, le quería preguntar por las repercusiones económicas con hacienda, ya que las dos las alquilaría de forma totalmente legal, gracias.
Tiene usted que tributar en su IRPF por los rendimientos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento. Además de deducirse del importe que perciba en concepto de rentas todos los conceptos a que nos hemos referido en una pregunta anterior, pueden ser de aplicación reducciones adicionales (60% ó 100%) si las alquila como viviendas de sus arrendatarios y en función de las características de éstos -edad, ingresos.-
6.– ¿Cuando entregas un dinero como reserva-fianza de un piso en venta, lo pierdes todo si no acabas comprando la casa? ¿Se tiene que firmar algún tipo de contrato?
Pues eso depende de lo que se pacte en el momento de entregar la cantidad. Es importante que la entrega se documente y que quede perfectamente claro en concepto de qué damos el dinero. Si pactamos expresamente, por ejemplo, que se trata de arras penitenciales, en caso de que usted no compre finalmente la vivienda por causa que le sea imputable, efectivamente perderá la cantidad entregada, que servirá de indemnización al vendedor que ve frustrada su legítima expectativa de venta.
7.– Estamos pensando en vender una casa baja antigua, por fallecimiento de la persona que allí vivía. ¿Con qué gastos extra debemos contar a la hora de ponerla en venta? Es la primera vez que hacemos un trámite de este tipo y estamos algo perdidos. Muchas gracias.
El vendedor debe pagar el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (la plusvalía municipal) y parte de los gastos notariales (aunque lo normal es que estos últimos sean satisfechos por el comprador, de modo que el vendedor, en realidad, sólo pague el citado impuesto municipal). En los últimos años este impuesto se ha disparado, y lo que antes era un gasto menor puede convertirse en una sorpresa desagradable si ustedes llevan siendo dueños de la casa mucho tiempo, ya que el cálculo se hace con base en el número de años que el inmueble llevara en el patrimonio del vendedor y el valor catastral del suelo que consta en su recibo del IBI. Con el último recibo y la escritura de adquisición, en el ayuntamiento correspondiente le pueden hacer un cálculo ponderativo. Después tendrán que repercutir en su IRPF la ganancia patrimonial obtenida con la venta en función del valor de adquisición de la casa y del tiempo transcurrido.
8.– Buenos días, me gustaría saber cuáles son los pasos que tengo que hacer y en que artículos o reglamentos puedo apoyarme para solicitar tener una copia de un expediente urbanístico que tengo abierto en el Ayuntamiento de XXXX y que no me dejan ver los datos de la persona que me ha denunciado. Un saludo
Si es usted parte interesada en el expediente no debería tener problema para que le den vista del mismo. Le recomendamos, no obstante, que se persone formalmente en el mismo, presentando un escrito en el que acredite su condición de interesado y, una vez se le tenga por personado, pida vista del expediente.
9.– La Administradora de la comunidad que presido (un garaje), ha desaparecido, lleva más de un mes sin dar señales de vida y nos tiene paralizada toda la actividad, en el banco no nos dan los datos para que podamos hacer una derrama aduciendo la ley de protección de datos y que solo esa Administración puede hacerlo, ni siquiera la nueva Administración que hemos contratado tras una junta extraordinaria convocada por los vecinos para arreglar esto, puede acceder a esas cuentas pese al permiso de la comunidad para que gestione todo, obligándonos a la casi imposible tarea de preguntar vecino a vecino sus datos personales y bancarios para empezar de cero. Mi pregunta es, ¿puede bloquearse de esta manera el funcionamiento de una Comunidad por una Administración, en este caso negligente? Gracias
Pues a nuestro modo de ver el banco no debería negarse a facilitar los datos solicitados a quien legalmente representa a la Comunidad de Propietarios que no es otro que el presidente de la misma. Le recomendamos que acredite dicha condición de presidente frente al banco exhibiendo el acta de su nombramiento y requiera formalmente a la entidad para que le aporte la información solicitada previa exposición de las especiales circunstancias en las que se halla su comunidad.
10.– En mi Comunidad hemos decidido instar demanda judicial reclamando el abono de una importante deuda que pesa sobre uno de los locales. Ahora, según parece, el local ha cambiado de manos ¿A quién debemos demandar?
El adquirente de un local o vivienda en régimen de propiedad horizontal responde de la deuda por gastos de comunidad correspondiente a la anualidad en que adquiriera el inmueble y a los tres años naturales anteriores si compró a partir del 27 de junio de 2013; si compró antes, responde solo de la anualidad en que adquiriera el inmueble y un año natural anterior. La responsabilidad se extiende al propio inmueble. Por tanto, vayan al registro de la propiedad y así podrán determinar, en función de la fecha de la compra del local, qué parte de la deuda (uno o tres años además del año de la compra) le es exigible al nuevo dueño -además de al anterior- y cuál sólo puede ser exigida al propietario anterior (que, como es lógico, responde de toda la deuda generada mientras era el propietario).
11.– Si ahora hago un contrato de alquiler de un piso por un año, pero antes de que termine me adjudican una plaza que tengo ganada y tengo que dejar la casa ¿tendré que pagar todo el año? Mi contrato se va a firmar en este mes. Gracias.
Si su contrato de arrendamiento es posterior al 6 de junio de 2013, podrá desistir del contrato una vez hayan transcurrido 6 meses de vigencia del mismo, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. La Ley prevé la posibilidad de que las partes pacten en el contrato una indemnización a favor del arrendador en caso de desistimiento del arrendatario, si bien la limita al importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año no cumplido o parte proporcional para períodos inferiores. Si no hay pacto expreso al respecto, se entiende que no procederá indemnización alguna siempre que se cumplan los requisitos de los seis meses de vigencia y el preaviso de los treinta días.
12.– Mi Comunidad de vecinos ha adoptado el acuerdo de climatizar el agua de la piscina comunitaria, cosa que a mí personalmente me parece totalmente innecesaria además de carísima ¿qué puedo hacer?
Partiendo de considerarlo una mejora no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad etc del inmueble, si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades de gastos comunes, usted -si votó en contra- no está obligado/a al pago del correspondiente coste; y ello en los términos del art 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si no acudió a la Junta, tendrá que manifestar su discrepancia mediante comunicación al secretario/administrador de la comunidad en plazo de 30 días naturales desde la notificación del acuerdo, por conducto fehaciente, indicándole su intención de acogerse a esta prerrogativa.
13.– Este mes termino de pagar mi hipoteca, no me lo creo!! ¿Qué pasos tendría que dar para cancelarla registralmente? Muchas gracias.
Solicite a su banco que expida el certificado de deuda «o» y pida al notario la preparación de la escritura de cancelación registral. Dicha escritura notarial es lo que tiene acceso al registro, cancelando así la carga. Obviamente, todos estos trámites llevan aparejados gastos y a quien prefiere esperar a que resulten realmente necesarios. Por ejemplo, si vamos a vender la vivienda a un tercero.
14.– Estamos en trámites de divorcio, ¿tengo derecho a seguir en el piso si mi marido se va? (es alquilado)
Sí. La LAU establece la posibilidad de que el arrendamiento continúe en beneficio del cónyuge en los términos del art. 12 de la LAU. Así, si el titular del contrato comunica al arrendador que deja la vivienda, éste podrá requerirle a usted como cónyuge para que manifieste su voluntad al respecto, Si su esposo sin más se marcha, es usted quien debe, en plazo de un mes desde su marcha como máximo, notificar al arrendador su voluntad de ser arrendatario.
15.– He visto una casa que me gusta y creo que estaría dentro de mis posibilidades si el banco me concede la hipoteca pero estoy más pérdida que un pulpo en un garaje ¿Qué gastos aproximados son los que debo tener en cuenta?
Descuide que el banco ya va a tener en cuenta todos los gastos (pero todos, todos). La compra en sí comporta el impuesto de transmisiones, notario y registro; y la hipoteca tiene sus propios impuestos más los gastos de tasación, más notario y más registro, gestoría, etc, etc. Lo normal es calcular un 10% sobre el precio del piso como importe aproximado para cubrir todo esto. No obstante, como le decíamos, el banco podrá hacerle cálculos precisos, ya que hay factores como la comisión de apertura, en su caso, que dependen de cada supuesto.
16.– Vivo en una Comunidad de tres años de antigüedad en la que hace una semana se desprendió parte del alero del tejado sobre la acera de la calle -afortunadamente no hubo que lamentar ningún daño personal-, con intervención de los bomberos y todo el dispositivo del Ayuntamiento previsto para estos casos. Estamos pendientes de la visita del técnico del Ayuntamiento pero es obvio que la Comunidad tiene que hacer algo ¿Qué consejo nos dan? Muchas gracias
Pónganse en contacto inmediato con el promotor de la urbanización (quien responde frente a la Comunidad en virtud de su responsabilidad contractual) así como con el resto de los agentes de la edificación (arquitecto y aparejadores como dirección facultativa y constructora), quienes responden en función de cual resulte ser la causa del desprendimiento. Háganles partícipes de la gravedad de la situación y reclamen fehacientemente la inmediata resolución del problema, incluyendo el resarcimiento de cuantos gastos se hayan podido irrogar a la Comunidad hasta la fecha. Siempre tienen abierta la vía judicial si resulta preciso, para la que necesitarán que un perito emita informe sobre los daños, su origen y su posible reparación y presupuesto. Sin duda les servirán de apoyo los informes que confeccione el propio Ayuntamiento.
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Fuente: elmundo.es
